Roel Smit Directeur | Partner Stevens Van Dijck

Schiet de bouwsector zichzelf in de voet

0

Schiet de bouwsector zichzelf in de voet?
De bouwprijzen lijken te exploderen. Veel projecten gaan ‘on hold’. Een hard gelag voor opdrachtgevers die willen bouwen. En aannemers die achter het net vissen. Is dit de voorbode van een nieuwe crisis? Naar aanleiding van deze prikkelende stelling gingen verschillende participanten in het bouwproces met elkaar in discussie gedurende het eerste Betere-Gebouwen-Café.

De prijzen uit de crisistijd moeten we niet tot norm verheffen.

Zijn de prijzen wel zo hoog?

Wat dat betreft zijn we te kort van memorie. Want tijdens de vorige hausse in 2006 – 2007 was er ook sprake van hoge prijzen. En de prijzen uit de crisistijd moeten we niet tot norm verheffen. Immers: veel aannemers werkten onder de kostprijs en namen te veel risico’s. En toch blijft dan de vraag: wat doet de prijzen dan zo stijgen? De intrinsieke prijsstijging van lonen en materialen is beperkt. De factoren die de prijzen echt doen stijgen zijn de marktwerking – met name bij onderaannemers – en het afprijzen van risico’s. Waarbij het de vraag is of het risicoprofiel van complexe projecten niet te veel als indicator dient. Ook rekenen aannemers nu opslagen waarmee ze een gezonde bedrijfsvoering kunnen borgen, terwijl in de crisistijd soms 1% voor winst en risico werd gerekend.

Verder zijn sommige budgetten nog gebaseerd op de ‘voordelige tijden’. Dat moeten we dus achter ons laten. Hoewel we beseffen dat in veel publieke sectoren budgetten niet zonder meer verhoogd kunnen worden. Zo zijn de normen voor onderwijshuisvesting wel aanzienlijk verhoogd, maar dat betekent niet automatisch dat de gemeente in gelijke mate meer budget beschikbaar kan stellen, omdat de begroting niet in gelijke mate groeit.

Een andere factor is dat we steeds betere gebouwen bouwen. Die echter ook duurder zijn. Denk aan de aanscherpingen van het bouwbesluit zoals (bijna) energieneutraal bouwen.

Foto: Studio Phosfor

Marktwerking

De vraag lijkt nu extreem groot. Maar in relatie tot de langjarige gemiddelden blijkt dat niet zo te zijn. De vraag is alleen extreem gestegen ten opzichte van het dieptepunt van de crisis. En in die diepe crisis zijn veel vaklieden uitgestroomd die ook niet meer terug keren in de sector. Ook veel leveranciers zijn fors ingekrompen of zelfs failliet gegaan. Dus er is momenteel wel sprake van een grote frictie tussen vraag en aanbod wat de prijzen meer dan tijdens de vorige hausse doen stijgen. Dat roept de vraag op hoe we de vraag beter kunnen sturen.

Dus anticyclisch investeren. De overheid – als grootste opdrachtgever – kan hierin een belangrijke rol vervullen. Ook omdat de overheid in zekere mate projecten kan prioriteren of uitstellen. Bij de particuliere sector is dat niet mogelijk omdat Nederland geen geleide economie heeft. En dan blijken we erg afhankelijk van de wereldeconomie en het consumentenvertrouwen. Dus anticyclisch investeren in de particuliere sector blijft een lastig gegeven.

Het aanbod in de bouwsector zal zich ook wel aanpassen aan de nieuwe vraag. Voor leveranciers is dat op korte termijn in te vullen. Maar om goede bouwvakkers op te leiden, is meer tijd nodig. En we moeten zorgen dat de bouwsector aantrekkelijker wordt voor jongeren. Bouwen is tenslotte leuk.

Het aanbod in de bouwsector zal zich ook wel aanpassen aan de nieuwe vraag

Risico’s

Met name de bouwers ervaren dat in de crisistijd veel risico’s aan de aannemers zijn gedelegeerd, om het maar eufemistisch uit te drukken. Vaak risico’s die de markt helemaal niet kan beheersen. Maar die de markt accepteerde om maar de schaarse projecten te verwerven. En helaas kan een bleeder bij één project de gehele jaarwinst opsouperen. Dus er is te veel leergeld betaald.

 

We leven ook in een tijd waarin zekerheid op zekerheid gestapeld wordt. We willen innovatieve oplossingen als die maar wel het stempel ‘proven technology’ dragen. Maar denk ook aan boetes en kortingsregelingen, eigendomsverklaringen en dergelijke. Die worden vervolgens weer aan de gehele keten van onderaannemers opgelegd. Waardoor ook zij die risico’s afprijzen en niet per se gaan voor goed werk, maar voor meters-maken-zonder-gezeur. Ook willen we op een vroeg moment een vaste prijs. Dat lokt uit dat partijen weinig partnership vertonen en risico’s afprijzen.

Momenteel zie je dat de normale risico’s worden afgeprijsd en dat aannemers bij onredelijke risico’s besluiten om niet in te schrijven. Dit alles leidt een pleidooi in om op een andere wijze samen te werken.

Andere samenwerkingsvormen

Allen zijn ervan overtuigd dat de gebundelde kennis en inspanning van opdrachtgevers, adviseurs en aannemers tot betere gebouwen en tot een beter beheerst proces moet leiden. Contractvormen als bouwteam en design & build zijn daartoe ontwikkeld. Design & build is en was een bekende vorm in de infrasector. In de utiliteitsbouw lijkt de laatste tijd veel huiver voor deze vorm te zijn. Althans, als het gaat om UAV Gc contracten waarbij systems engineering met een uitgebreid validatieprotocol aan de orde is. En vanwege het feit dat de aannemer op een vroeg moment een vaste prijs moet indienen, terwijl er dan nog weinig bekend is. En dat tegen een forse inspanning om überhaupt het werk te kunnen calculeren. Dat pleit ervoor om dedicated contractvormen te kiezen. En niet zoals lang usance was bij de rijksoverheid: traditioneel of PPS.

Foto: Studio Phosfor

Dat lokt uit dat partijen weinig partnership vertonen en risico’s afprijzen.

Maar opdrachtgevers willen uiteraard ook budgettaire zekerheid. In plaats van een vaste prijsaanbieding te verlangen, kunnen partijen ook samen inkopen. Op basis van een budgetraming en een open-boek-begroting. Dat vergt wel openheid en vertrouwen van beide kanten. Met goede afspraken over de verdeling van risico’s die zelfs zouden kunnen leiden tot een gezamenlijk risicobudget en gain-sharing. Dat zou de beste value-for-money ratio moeten opleveren. En dat brengt ons meteen bij de angel: in de bouwsector is sprake van te veel gestold wantrouwen. Gelukkig kan wat gestold is, ook weer smelten. Daar is wel veel energie voor nodig.

Aanbesteden

Hoewel dit weinig met het thema van doen heeft, is de vervolgvraag logisch: Maar als we dan een andere contractvorm wensen en als we dan als partners willen samenwerken, hoe contracteren we dan die beste partner? Natuurlijk willen we vooral selecteren op kwaliteit. Maar als een project met maatschappelijk geld gefinancierd wordt, is de opdrachtgever gebonden aan aanbestedingsregels.

Dus zomaar kiezen voor het beste plan van aanpak is dan moeilijk uit te leggen. Toch ligt het succes vaak opgesloten in competenties: creativiteit, openheid, innovatief vermogen en uiteraard samenwerking. We moeten daarover ook meer de dialoog zoeken: bijvoorbeeld in de vorm van een marktconsultatie.

Terug naar de titel

De heersende opinie is dat de markt zichzelf wel stabiliseert. Vraag en aanbod zullen wat meer tot elkaar in verhouding komen te staan. We zien nu al dat opdrachtgevers wachten met het gunnen van projecten, wat voor enige peak shaving zorgt. We verwachten niet dat de vraag zal uitvallen wat betekent dat een nieuwe crisis de komende jaren onwaarschijnlijk is. En als we verstandig omgaan met de risicoverdeling, zullen de hoge risico-opslagen ook tot het verleden behoren. We moeten zelf het lef hebben om anderen te gaan vertrouwen. Geen regelgeving van bovenaf maar zelf gaan beginnen. Onder het motto ‘Vertrouwen is Besmettelijk’.

Met dank aan

Veel dank aan de gasten die in alle openheid en vanuit een positieve visie hun bijdrage hebben geleverd:

– David Meijer – adviseur|directeur Vitruvius Bouwkostenadvies

– Ronald Dielwart – lid Raad van Bestuur Dura Vermeer

– Erica de Jong – projectmanager Rijkswaterstaat

– Robert Clement – bouwdirecteur Antoni van Leeuwenhoek

– Wim van de Water – directeur Kropman Installatietechniek

– Chris de Jonge – architect|directeur JHK architecten

En natuurlijk ook dank aan onze moderator Hans Romijn.

Vind je dit een interessant artikel? Deel het met je netwerk.

Reacties

Schrijf een reactie

Uw emailadres wordt niet getoond