Dennis Lausberg Directeur Vastgoedontwikkeling en -beheer | Woonstad Rotterdam

Rotterdam Zuid: mix bewoners en inkomens

0 ·Leestijd: 3:00

Het bewust mengen van bewonersgroepen in buurten en wijken is niet populair. Corporaties mogen zich sinds 2015 alleen nog maar bemoeien met de huisvesting van mensen met een laag inkomen. Echter, zonder differentiatie heeft Rotterdam Zuid geen toekomst

Woonstad Rotterdam is met 60.000 verhuureenheden een van de grootste stedelijke woningcorporaties van ons land. Eén op de zes Rotterdammers huurt een woning van Woonstad. De woningen liggen verspreid door de stad en dus ook in Rotterdam-Zuid. Zo’n 240.000 inwoners wonen hier in wijken als Oud Charlois, Tarwewijk, Bloemhof, Hillesluis, Feijenoord en Pendrecht. ‘Prachtwijken’ waar desondanks nog heel wat valt te doen.

Ver achter

Burgemeester Aboutaleb stelde ooit vast dat jaarlijks 12% van ons Bruto Nationaal Product door de Rotterdamse Maas gaat. Zo afhankelijk als Nederland is van Rotterdam, zo ver blijft een deel van het stedelijk woongebied achter bij de rest van de stad en van het land. In 2011 zagen de oud-burgemeesters Deetman en Mans dat de problemen in Rotterdam Zuid zo diep en intens zijn dat een bijzondere aanpak nodig is. In 2010 startte dan ook de uitvoering van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ), waarin Rijk, gemeente, bedrijfsleven, onderwijs- en zorginstellingen tot 2030 samen optrekken om de achterstand weg te werken.

‘Zorg ervoor dat kwetsbare bewoners niet op een kluitje bij elkaar zitten.’

Verschillende bewoners

Woonstad Rotterdam heeft in Rotterdam Zuid ingezet op beter wonen in de betekenis van ‘vitaal en aantrekkelijk’. Prettig wonen bereik je door in een wijk verschillende bewoners en inkomens te huisvesten, door ervoor te zorgen dat kwetsbare bewoners niet op een kluitje bij elkaar zitten. Samen met die andere partijen hebben we zo bijvoorbeeld Pendrecht en Katendrecht er bovenop gekregen. Er is daar nu sprake van normaal en veilig wonen, van leefbaarheid en woongenot.

Spanning

Een dik probleem heeft zich intussen aangediend met de inwerkingtreding van de Woningwet 2015. Deze nieuwe herziene Woningwet schrijft woningcorporaties voor dat zij zich concentreren op hun kerntaak: ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De nieuwe wet bezorgt de meeste corporaties in het land geen kopzorgen. Maar zij veroorzaakt stevige spanning met wat wij in Rotterdam Zuid aan het doen zijn. We bevinden ons nog in een overgangsperiode, maar de gevaren liggen al op de loer: de markt valt stil, wij zelf vallen terug, de wijken stagneren.

‘Als we het niet meer zelf kunnen, doen we het samen met anderen.'

Deal

Wat gaan we nu doen? Samenwerken! Ooit zijn we begonnen met massieve samenwerking in Nieuw Crooswijk. Mede door de crisis werd dat geen succes. In de wijk Wielewaal hebben we het weer geprobeerd. Daar zijn we gestart met een grote herstructurering. Eerder zouden we die helemaal zelf aanpakken en doorvoeren. Nu we het niet meer zelf kunnen hebben we een deal gemaakt met BPD, het vroegere Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Zij zorgen voor de ontwikkeling van het marktsegment in de wijk, wij bouwen woningen voor onze eigen doelgroepen, zoals de wet ons voorschrijft. Dat gaat heel succesvol, ook dankzij de gunstige woningmarkt.

 

Verlies

Maar niet alle wijken hebben dezelfde mogelijkheden als de Wielewaal. In echte saneringsgebieden stappen marktpartijen minder snel in en dreigen ontwikkelingen vast te lopen. Een van de problemen is de aankoop van particuliere woningen in die wijken. Daarvoor moet je eigenaren uitkopen, vervolgens het pand slopen, bouwen en weer verkopen. De ervaring leert dat zo’n woning aan het eind van de rit een verlies oplevert, dat gelijk is aan de aankoopprijs. Bij gestapelde oudbouw loopt dat verlies verder op.  Aan de andere kant: er kan in een wijk best selectiever wordt aangekocht en gesloopt dan tot nu toe is gebeurd. Door daar zorgvuldiger mee om te gaan, kan geld worden bespaard.

Uit het hok

Hoe dan ook, als we onder de nieuwe Woningwet verder willen met de ontwikkeling van Rotterdam Zuid moeten de belangrijkste partijen opnieuw uit hun hok komen en nieuwe samenwerking zoeken:

– De corporaties, ook wij dus, moeten niet langer de illusie hebben dat zij zaligmakend zijn. We moeten met z’n allen terug naar onze kerntaak en nieuwe coalities zoeken.

– Marktpartijen willen geld verdienen. Hen nodigen wij uit om met ons preciezer dan voorheen te kijken op welke plekken en locaties investering kunnen worden gedaan, die rendabel zijn en tegelijk goed voor de ontwikkeling van de wijk.

– De gemeente Rotterdam heeft een visie op huur- en koopwoningen waarmee wij in algemene zin uit de voeten kunnen. Het zou wel mooi zijn als de gemeente het laat bij die visie en ons verder alle ruimte geeft om er werk van te maken.

– Het Rijk tenslotte heeft in de persoon van demissionair minister Blok de corporaties het hok ingestuurd en ook nog eens miljarden uit de sector afgeroomd. In tegenstelling tot het Nationaal Programma staat Rotterdam Zuid niet meer bovenaan het lijstje. Wat het nieuwe kabinet ons gaat brengen is op dit moment nog niet helder.

Voor ons staat vast dat we blijven werken aan vitale en aantrekkelijke wijken in Rotterdam Zuid. Aan gedifferentieerde bevolkingssamenstelling, die het wonen daar voor iedereen bereikbaar maakt. Aan betere gebouwde woningen die niet alleen duurzaam zijn, maar ook verantwoord qua architectuur en woongenot. We wíllen daar niet alleen aan werken, we móeten ook. Als we het niet doen is Rotterdam Zuid binnen de kortste keren terug bij af.

Vind je dit een interessant artikel? Deel het met je netwerk.

Reacties

Gerelateerde artikelen