Thijs van Dieren directeur | VolkerWessels iCity

Gebiedsontwikkeling is een collectief proces

0 ·Leestijd: 3:00 min

De tijd van de almachtige projectontwikkelaar is voorbij. Vooral in binnenstedelijke gebieden staat een collectief van partijen aan de lat. Het is de gebiedsontwikkelaar die het proces organiseert en partijen met elkaar verbindt.

Gebiedsontwikkelaars zijn doorgaans actief in oude wijken en gebouwen in het stedelijk gebied. In  het verleden had die bebouwing een nuttige functie, maar mettertijd is die veranderd of verdwenen. Dat geldt trouwens ook voor kantoren die in de jaren ’60 en ‘70 massaal zijn neergezet. Die zijn dus meestal jonger dan fabrieken en er staat veel meer stad omheen.

“De gebiedsontwikkelaar is primair een verbinder die alle partijen bijeen brengt”

Betrokken

Waar de klassieke projectontwikkelaar uit het niets begint, vragen binnenstedelijke gebieden om een heel andere aanpak. Hier gaat het om een transformatie van bestaande bebouwing in een bestaande, waardevolle omgeving. Hier is het belangrijk dat alle relevante partijen betrokken zijn en blijven, ook in de exploitatie. Inhoudelijk gaat het om visie op de lange termijn, om toekomstbestendigheid met aandacht voor hedendaagse waarden als eigenheid, karakter, context en het belang van de eindgebruiker. De gebiedsontwikkelaar is een verbinder die alle partijen bijeen brengt: burgers, overheden en kennisinstellingen, maar ook aannemers, toeleveranciers en smart professionals. Nieuwe ontwikkeling komt op basis van deze collectiviteit op gang.

Strijp-S

Eind jaren ’90 stootte Philips het industriegebied Strijp-S af, een 27 hectare groot terrein, gelegen tegen het centrum van Eindhoven. VolkerWessels kreeg de opdracht dit historisch erfgoed met grootstedelijke allure nieuw leven in te blazen en te ontwikkelen tot een creatief centrum voor de stad. Dat is opgepakt vanuit de al genoemde publiek-private constructie, waarbij alle partijen vanaf het begin van de planontwikkeling aan tafel zaten. De toekomst van het gebied is gezamenlijk verkend en de ontwikkeling ervan uitgelijnd. Na het vertrek van Philips zijn de oude Philipsgebouwen betrokken door zo’n 700 instellingen en bedrijfjes. Ze betalen relatief weinig tot marktconforme prijzen en kunnen ook flexibel huren. Behalve voor bedrijfsruimte voorziet het gebied ook in gezamenlijke faciliteiten en activiteiten. De community die daaruit ontstaat, wordt door de huurders bijzonder gewaardeerd.

“In de loop van de ontwikkeling wordt duidelijk welke partij eigenaar wordt van welk deel van het gebied of gebouw”

Dynamiek

De collectieve ontwikkeling van een gebied of gebouw strekt zich nog verder uit. Ook het eigenaarschap maakt deel uit van de verkenning. In de loop van de ontwikkeling wordt helder welke partij eigenaar wordt van welk deel van het gebied of gebouw. Eigenaarschap hoeft ook niet altijd bezit te betekenen. Waar het om gaat is commitment over en weer en op lange termijn, waardoor er zekerheid is dat investeringen hun vruchten afwerpen. Eigenaarschap kan vervolgens zijn eigen dynamiek voortbrengen. Dat blijkt bij SX op Strijp-S. Dit gebouw, voorheen de glasfabriek van Philips, was een forse maat te groot voor de beoogde partner. Deze partner heeft andere, complementaire partijen weten aan te trekken, zodat het hele pand nu een herkenbaar centrum voor sport, marketing en media is.

Sociale innovatie

De ervaring die in Eindhoven is opgedaan, blijkt niet afhankelijk te zijn van de aanwezigheid van industrieel erfgoed. Dat blijkt bijvoorbeeld uit ‘Bij Hanz’ middenin Zwolle, een kantoorbouw uit 1999 dat jarenlang heeft leeggestaan. Hanz is nu dé plek van ‘early adaptors, gedreven vakidioten en innovatieve organisaties’. Binnen 2,5 jaar is het gebouw helemaal gevuld. Op basis van lange termijn afspraken met de eigenaresse wordt de exploitatie van het hele pand opgepakt. In dit project en de hele ontwikkeling ervan is ‘innovatie’ de verbinding tussen de gebruikers en hun activiteiten, dwars door de branches en sectoren heen.

Duidelijk is dat sociale innovatie tegenwoordig de kern en het motief is van vastgoedontwikkeling. De gebiedsontwikkelaar heeft niet alleen verstand van de klassieke hardware in termen van gebouwen, infrastructuur en de exploitatie daarvan; hij of zij beschikt ook en vooral over een stevige portie ‘soft skills’ om in de steden samen met alle betrokken partijen toekomstbestendige gebieden en gebouwen te realiseren.

Vind je dit een interessant artikel? Deel het met je netwerk.

Reacties

Gerelateerde artikelen